Edilizia abitativa: oggi e domani

A cura della Redazione Nagora

La scelta di trattare il tema dell’abitare il futuro riflette la rinnovata centralità del tema della casa nel dibattito sulle città contemporanee. Le politiche abitative non possono prescindere dalle caratteristiche del mercato residenziale del territorio.

Ed il patrimonio residenziale della città metropolitana di Napoli è costituito principalmente da abitazioni di tipo civile (seguite da quote quasi dimezzate di alloggi di tipo popolare ed economico) ormai vetuste (oltre il 75% delle famiglie risiede in immobili costruiti prima del 1990) e da un tasso proprietario di gran lunga inferiore a quello nazionale (il 57% a fronte del 72%). Le abitazioni più recenti sono state realizzate principalmente in periferia, senza rispondere compiutamente ad un fabbisogno residenziale stimato, oggi, in una forbice compresa tra i 120.000 e i 150.000 alloggi (quasi il doppio dello stock di abitazioni popolari, ultrapopolari ed economiche presenti attualmente a Napoli).

Tale squilibrio tra domanda e offerta è influenzato da un difficile accesso al mercato abitativo, una sostanziale inadeguatezza dell’offerta residenziale, caratterizzata negli ultimi anni da un sempre minore numero di realizzazioni di ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) e ERS (Edilizia Residenziale Sociale), dalla penuria e dal cattivo stato degli alloggi esistenti, dalla predominanza dell’ “usato” rispetto al nuovo o rigenerato.

In tale contesto si pone anche il tema dell’housing sociale, che deve contemperare le esigenze pubblico sociali con quelle degli investitori privati.

In particolare, gli interventi di ERS (Edilizia Residenziale Sociale), che sono finalizzati a soddisfare la domanda delle categorie di utenti “deboli”, la cosiddetta “fascia grigia” (nuclei familiari a basso reddito, giovani coppie a basso reddito, anziani in condizioni economiche svantaggiate, studenti fuori sede, soggetti svantaggiati) non costituiscono opere “calde”, attrattive cioè per il mercato.

Pertanto per realizzarle non si può prescindere dal ruolo di indirizzo e controllo delle Amministrazioni locali quali pianificatori e garanti degli interventi, promotori di politiche tecniche adeguate ai contesti di riferimento. Ad esempio, il D.M. 22 aprile 2008 e la L.R. 19/2009 e le Linee guida in materia di ERS della Regione intendono l’housing sociale come standard aggiuntivo, da realizzare attraverso la cessione di aree o immobili in proprietà o attraverso la realizzazione di una quota non inferiore al trenta/venti per cento destinata a edilizia sociale. Tra le alternative praticabili si potrebbe pensare di destinare la quota prevista alla vendita/locazione a prezzi calmierati o di stabilire una percentuale minima di alloggi sociali da realizzare in ogni intervento residenziale, con modalità contrattuali, canoni di locazione e spese di gestione stabiliti in base alla reale possibilità a pagare degli inquilini o degli acquirenti. Sarebbe, in sostanza, necessario orientare le politiche tecniche per il social housing verso una più realistica fattibilità economico-finanziaria ed urbanistica, fornendo indirizzi e criteri per la buona riuscita degli interventi e promuovendo bandi pubblici per assicurare agli sviluppatori di ERS il necessario sostegno economico ai successivi acquirenti o locatori.

Considerato infatti che la riuscita degli interventi di social housing è condizionata dalla collaborazione tra tutti i soggetti coinvolti – pubbliche amministrazioni, costruttori, progettisti e infine utenti – l’Acen propone già da tempo la costituzione di un Tavolo di lavoro tra operatori privati e pubblici sul tema dell’abitare sociale, un reale Osservatorio sulla casa orientato ad una definizione univoca di Social Housing, allo studio di nuovi strumenti locali operativi di pianificazione integrata e forme di promozione e garanzia per la riuscita degli interventi in fase di programmazione, anche con riferimento alle buone pratiche messe in campo in altri contesti europei e nazionali. E’ dunque con favore che rileviamo segnali positivi in tal senso, come nel caso della recente pubblicazione degli “Indirizzi e Linee Guida per le Amministrazioni comunali in materia di edilizia residenziale sociale”, con riferimento ad aree e immobili dismessi, ad immobili residenziali o terziari che, in termini energetico-ambientali, funzionali-spaziali e tecnologici non rispondono più alle mutate esigenze del mercato residenziale.

 

Si tratta, in sostanza, di creare le condizioni per l’applicazione di processi orientati alla fattibilità procedurale, economica, finanziaria attrattivi per il settore privato, nonché nuovi strumenti normativi e operativi locali di indirizzo.

15 maggio 2017

 

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